中古マンションを購入する場合、物件の購入にかかる費用のことを考えてしまいがちですが、マンションには管理費や修繕積立金など、購入後も毎月支払いが必要になる費用があります。

特に、ローンを組んで中古マンションを購入した場合、物件の費用だけを考えてローンを組んでしまうと、毎月かかる管理費や修繕積立金の支払いが家計を圧迫しかねません。

そのため、マンションを購入する際には、購入後に毎月発生する費用についても十分に確認してから購入を決める必要があります。

 

しかし、管理費や修繕積立金を十分に考慮して購入したにも関わらず、「中古でマンションを購入したら、急に修繕積立金が上がった！」という話を聞くことがありますが、このような話は決して珍しい話ではなく、中古マンションを購入したタイミングによっては、誰にでも起こる可能性があることです。

 

そこで今回は、中古マンションを購入した後にマンションの修繕積立金が上がって慌てないように、修繕積立金が上がる理由とそのタイミングについて書かせていただきます。

 

管理費とは違う修繕積立金が必要な理由とその使い道

修繕積立金はマンション購入後に毎月支払うことが多いため、管理費と同じように考えられている人もいらっしゃるかもしれませんが、管理費とは別物です。

 

まず、管理費は、マンションの共有部を維持・運用するために必要なランニングコストですので、そのマンションに入居している人が管理会社に支払い、以下のような共用部分の清掃や補修などに使用される費用です。

 

• エントランス
• エレベーター
• 廊下
• 階段
• 駐輪場

その他にも、以下のように、マンションを維持するために定期的に必要となる費用にも使用されています。

 

• 管理人の人件費
• 消防設備・エレベーターなど法律で定められている定期点検の費用
• 駐車場・植え込みの維持費
• 排水管の掃除
• インターネット回線・ケーブルテレビの配線の設置

 

一方、その管理費とは違い、修繕積立金は新築や中古に関わらずマンションを購入した後に発生する費用で、管理会社に支払う費用ではなく、マンションの管理組合などが管理しています。

そして、マンションの外観の塗装など入居者の専有部分の補修費など、まとまった金額が必要な大規模な修繕などに使用するために、入居している人たちで毎月積み立てています。

 

管理費も修繕積立金も毎月支払いがあるという点では同じですが、毎月一定の金額の管理費とは違い、修繕積立金は変動することがあり、その多くは支払う金額が増加します。

 

修繕積立金が増額する原因の1つは新築時に設定された金額の安さ

中古マンションを購入する場合、物件購入の費用が一番かかりますが、管理費と修繕積立金だけでも毎月数万円かかることがあります。

これは、築年数が経過している中古マンションなどの方が高く設定されているためですが、他にも購入した直後にマンションの修繕工事が決まるなどして、修繕積立金の額が急に上がることがあります。

 

しかし、マンションの修繕工事が決まったからといって、なぜ修繕積立金が急に上がるのでしょうか？

その理由は、新築時に設定された修繕積立金の金額の安さが関係しています。

新築マンションの場合、建物自体は外観も内部もきれいでしっかりしていて、修繕を行うことはまずありませんので、マンションの購入を検討している人が入居しやすいように修繕積立金を安く抑えられている場合が多いです。
その安く抑えた金額で積立を行っていると、いざ修繕が必要になった時にそれまでの積立金だけでは費用が足りなくなり、急に金額を上げるということになります。

その金額によっては、入居者同士で揉めることもあり、予定していたマンションの修繕ができないといった事態が起こることもあります。

 

もともと修繕積立金は、毎月同じ金額とは限らないということを頭の片隅にでも置いて、中古マンションを購入する際は、物件そのもの金額だけでなく、毎月かかる費用についてもしっかりと確認しておくことが大切です。

 

修繕積立金が上がる時期はそのマンションの修繕計画表を見れば分かる

中古マンションの購入を決める前に、修繕積立金を確認していても、またいつ金額が上がるか分からないと不安を感じることもあるかと思いますが、実は、修繕積立金が上がる時期はある程度、予測することができます。

各マンションには、これまで行ってきた修繕計画と今後予定されている修繕計画をまとめた修繕計画表という資料があり、その修繕計画表は購入前のマンションのものでも見ることができます。

この修繕計画表を見ることで、現在購入を検討している中古マンションの過去の修繕のサイクルや、実際に掛かった修繕費用などが分かりますので、修繕積立金が必要になる時期も分かり、金額が上がる時期を想定することができ、マンション購入後の資金計画が立てやすくなります。

なお、修繕計画表は不動産屋さんに聞けば見せてもらえるものですので、まずは不動産屋さんに確認することをオススメします。

 

まとめ

修繕積立金はマンションを維持するために必要な費用で、中古マンションを購入した場合は金額が上がる場合があることを想定しておくことが大切です。

そのためにも事前にマンションの修繕計画表を確認して、ローンの支払いだけでなく、修繕積立金や管理費もしっかりと資金計画に入れておく必要があります。

 

また、リノベーションを考えている人は、さらにリノベーションにかかる費用を考慮する必要があるだけでなく、リノベーションを行っている間も購入した物件の管理費や修繕積立金が発生することも考慮した計画が必要です。

仮に、リノベーション中に別の部屋を借りて生活する場合は、その部屋の家賃と物件購入などのローン、さらに管理費や修繕積立金が掛かってきますので、中古マンション購入時に必要な費用だけでなく、購入後に必要となる費用も確認しておくことをオススメします。