年々、中古マンションを購入し、リノベーションで理想のお部屋に改修して住む方が増えています。

中古マンションは新築物件を購入するよりは安いとはいえ、大きな買い物となります。

購入後に「こんなはずでは…」と後悔しないために「お金のこと」「住み心地」「リノベーション」の3つの観点から、15の確認しておくべき注意点をご紹介したいと思います。

中古マンション購入におけるお金についての3つの注意点

1.無理のない支払い計画かどうか

現在の家計収支を元に、これからの支払い計画を立てる必要があります。

ローン金利の種類や、リフォーム費用をローンに組み込めるかどうかの確認もしておきましょう。

最も注意が必要なのは、ローン返済期間です。

【60年－築年数＝最長返済期間】としている金融機関もあり、築年数が古いと返済期間が非常に短くなり負担が大きくなる可能性があります。

2.優遇制度が使えるかどうか

住宅ローン減税・不動産取得税軽減措置・登記免許税軽減などの優遇制度が使えない物件もあるので注意が必要です。

床面積のほか、特に見ておくと良いのが、1981年6月に制定された新耐震基準を満たしているかという点です。

新耐震基準を満たしていることで、適用される優遇制度の幅が大きく広がります。

3.管理費と修繕積立金の金額と運用状況

マンションの共用部の掃除などに使われる管理費と、マンション全体の修繕工事が必要になった時に使う費用のための修繕積立金は、だいたい合わせて2～3万円が相場と言われています。

管理費があまりに低いところは、掃除が行き届いてない可能性がありますし、修繕積立金が低い場合は、大規模修繕ができないか、やむを得ず一時金を徴収される可能性があります。

一時金は住んでいる期間には関係なく、入居後1ヶ月で30万円徴収されるということも起こり得ます。

管理費や修繕積立金が低すぎないか、余裕を持った運用をしているかどうかは要チェックです。

修繕積立金の滞納者が多い場合も一時金の額が増す場合があります。

管理会社や不動産屋で教えてもらう事ができるので、滞納の状況は一度確認しておくと良いでしょう。

住み心地についての7つの注意点

1.耐震基準を満たしているかどうか

耐震基準が変わった1981年6月以降に建築確認申請が認可されているかどうかを確認しておくと良いでしょう。

認可がそれ以前の古い物件場合は、新耐震基準に適合するように改修されているかどうか確認が必要です。

2.実際の立地環境を自分の足で確かめる

駅から徒歩〇分、近くにスーパー・コンビニが〇件、小学校まで徒歩〇分など、事前に必要となる施設の立地環境は、書面上の物件情報に頼らず、自分の足で調べることが大切です。

実際に歩いてみると、坂道がきつかったり、信号が多く交通量の多い道を通る必要があったりします。

スーパーやコンビニも営業時間や品ぞろえがライフスタイルに合ったものかどうか確認しておくと良いでしょう。

また、平日と休日、日中と夜間では、明るさや人通りなど雰囲気が異なることも多いので、様々なシチュエーションで確認しておくことがおすすめです

3.室内の環境（日当たり・騒音）は詳しく調査

日当たり、上下左右の部屋からの騒音、外からの騒音なども注意が必要です。

立地環境と併せて、様々なシチュエーションを想定し確認しておくことがおすすめです。

日中は静かでも、家族が揃う夕方以降は騒がしくなる可能性があります。

若者が多い場合夜中まで騒がしいかもしれませんし、高齢者が多い場合はテレビの音量がかなり漏れてくる場合があります。

また、西日については、夕方になるまで状況が分かりづらいかと思われます。

ご自身で足を運んでわかる範囲で確認し、他の気になる点は売主や担当者に質問されることをおすすめします。

問題点については、リノベーション工事で以下のように改善できることもあります。

• 騒音が思った以上に大きい⇒二重窓の取り付け
• 西日が強すぎて壁や床材が傷みやすい⇒窓周りにシェードを取付け
• 北側の部屋の結露やカビがすごい⇒断熱性高い・腐食しにくい素材を使う

4.ペット飼育についての規約を確認

大切な家族であるペットも一緒に新しいマンションへ引っ越しできると楽しみにしていたのに、規約で禁止されていたことを後で知ると大変なことになります。

過去は飼育可能だったけれど、現在は禁止になっている場合の他、飼育可能なペットの種類が限定されている場合もあります。

内覧の際に、ペットを連れている人を見かけても、ペット規約ができる前に入居した方かもしれませんし、猫を見かけてペットOKかと思いきや犬はNGというケースもあり得ます。

ペットを飼っていらっしゃる場合は、あらかじめ現在の規約でその種類のペットの飼育が許可されているかどうかの確認が必要になります。

5.駐車場に空きがあるか

買ったばかりのマイカーと共に新しいマンションに引っ越し…のはずが、駐車場に空きがないと大変です。

近隣に月極駐車場があればまだ幸いですが、コインパーキングすらないところもあります。

最悪マイカーを手放すことになりかねませんので、駐車場の空き状況は必ずチェックしておきたいところです。

6.共用部の環境は整っているか

集合ポストにチラシが散乱している、駐輪場はぐちゃぐちゃ、ゴミ置き場が汚い、清掃員の姿をあまり見ない…など毎日の生活に密着している共用部の環境が整っているかどうかも注意してみておく必要があります。

管理会社がどこなのか、管理人はいつどこにいるのか、監視カメラなどの防犯設備が整っているかどうかも確認しておくと良いでしょう。

7.管理人・入居者の評判を聞いておく

管理人や他の入居者についての情報も事前に聞いておくと良いでしょう。

管理人や近隣の入居者が騒音や共用部の汚れに対して非常に厳しい方の場合、リノベーションを視野に入れている場合難しくなる可能性があります。

また、隣接する部屋の入居者が子供などが騒ぐ声を嫌っている場合、気を遣ってのびのびと過ごすことができないかもしれません。

売りに出された理由についてもわかる範囲で聞いておくと良いでしょう。

 

リノベーションにまつわる5つの注意点

1.本当にイメージ通りのリノベーションができるかどうか

インターネットなどで、新しい住まいのイメージを膨らませ、マンションを購入したけれど、管理規約で床材にフローリングの使用が禁止されていたり、構造上どうしても間仕切壁が撤去できなかったり…というケースがあります。

特に、鉄筋コンクリート造りのマンションは、天井や床が躯体そのものである可能性あり、撤去、改変不可能な場合があります。

また、キッチンやトイレにあるパイプスペース（PSと表記されます）は移設不可能です。

事前にマンションの構造がどのようなものか、イメージしているリノベーションが可能かどうかを確認しておく必要があります。

また、リノベーションに伴い、天井の高さなど部屋の寸法が変わる可能性も高いですので家具の購入は、早まらない方が良いでしょう。

2.追い炊き機能が使えるかどうかチェック

マンションの設備によっては、給湯設備が決まっており、お風呂の追い炊き機能が使えない場合があるので注意が必要です。

リノベーションで追い炊き機能の付いたお風呂にするつもりが、できなくなる可能性もあります。

3.電気容量によってはオール電化できない場合も？！

また、古い物件の場合、電気容量が少ない可能性があります。

電気容量が少ないと、オール電化が不可能なところや、キッチンでのIHの使用が禁止されているところもありますので必ず確認しておきましょう。

4.エアコンの設置状況を確認

以外と見落としがちなのが、エアコンの設置状況です。

築30年～40年のマンションでは、各部屋にエアコンが付いていないことがあります。

購入前にエアコンがつけられている部屋を確認し、ない場合も窓用エアコンなどが取り付けられるかどうか確認しておくと良いでしょう。

エアコンがない部分については、リノベーション時に新しい壁に配管を仕込んでエアコンを設置できる可能性もあります。

ただ、建物の構造上、外壁に穴をあけられず、エアコンを新設出来ない場合もあります。

また、間仕切壁を取り払って広い部屋にしたいと思われている場合、使用するエアコンで対応できる畳数にも注意が必要です。

5.リノベーション（フルリフォーム）しない場合は配管の状況にも注意

建物をスケルトン状態にして、全てを新しくするリノベーションの場合は問題ありませんが、部分的にリフォームする場合は、水道、換気扇などの配管などにも注意しておくと良いでしょう。

 

水漏れがないか、排水の状況に問題がないか、換気扇から変な音がしないかなど、リフォームした後に問題が見つかると、またすべてやり直さないといけなくなります。

まとめ

今回は、リノベーション前提で中古マンションを購入する時の注意点をご紹介しました。

実際に購入してから、こんなハズじゃなかったのに…なんで気づかなかったのだろう…と後悔しないように、15のポイントについてあらかじめ確認しておくことをおすすめします！